Immobilier : N’achetez plus !

Immobilier

Une étude du cabinet PrimeView remet en question l’argument selon lequel accéder à la propriété reste plus rentable sur le long terme que rester locataire et payer un loyer.

Voilà qui devrait faire réfléchir plus d’un candidat à l’accession. La dernière étude du cabinet de recherche économique PrimeView montre qu’un primo-accédant parisien qui dispose d’un apport de 20 % et s’endette sur 25 ans mettra, si les prix de l’immobilier se stabilisent sur leurs niveaux actuels, 20 ans avant de « rentabiliser l’achat de sa résidence principale par rapport à la location ». Il lui faudra attendre 24 ans si les prix baissent de 10 %, 31 ans dans le cas d’une correction de 30 %.

 

Épargner plutôt qu’investir

Et encore, il s’agit là du scénario le moins défavorable envisagé par PrimeView, qui établit le postulat que l’économie devrait connaître une période de stagnation prolongée – « entre vieillissement de la population, gains de productivité limité, […] surendettement public poussant à la rigueur budgétaire » – assortie d’une faible remontée des taux d’intérêt.

Dans le cas jugé moins probable d’un rebond « fort et durable » de l’économie, la rentabilité de l’investissement ne serait avérée qu’après un délai de 26 à 32 ans selon l’ampleur de la baisse des prix. Dans ce cas là en effet, la remontée des taux d’intérêt qui ne manquerait pas d’accompagner la croissance de l’économie « laminerait la capacité d’emprunt des ménages en augmentant [leurs] frais financiers ».

Mais le pire serait un effondrement économique « à l’espagnole », avec « disparition de la croissance et fuite des investisseurs provoquant une forte remontée des taux d’intérêt » : dans un tel cas de figure, « un achat au niveau de prix actuel ne serait jamais rentabilisé par rapport à la location », prévient PrimeView.

Immobilier : N'achetez plus

Une « très mauvaise affaire »

Pour aboutir à ces conclusions, le cabinet compare l’évolution de la valeur de l’actif d’un ménage qui investirait aujourd’hui dans l’immobilier à celle d’un autre doté du même apport, qui le placerait au taux sans risque.

« L’effort financier du propriétaire (y compris le remboursement du capital, après paiement des frais de notaires et des frais d’agence au moment de l’achat) est supérieur aux frais du locataire (loyer) ».

Avec un apport de 20 %, et en évaluant les frais de notaires et les frais d’agence à 7 et 5 % de la valeur du bien, « le montant [que le locataire] capitalise au taux sans risque est composé de 32 % de la valeur initiale du bien, auxquels il faut ajouter la capacité d’épargne libérée chaque mois », du fait de la différence d’effort financier.

Dans l’hypothèse, jugée la plus probable par les analystes, d’une baisse de 30 % des prix de l’immobilier parisien, « le locataire possède au bout de 25 ans un actif correspondant à 87 % de la valeur initiale du bien acquis, contre 70 % pour le propriétaire ».

Ce n’est qu’au bout de 31 ans que les deux patrimoines sont égaux, et donc que le propriétaire aura rentabilisé son investissement. Or un primo-accédant ne conserve généralement pas son bien aussi longtemps, principalement à Paris, où les reventes de biens ont généralement lieu au bout d’une dizaine d’années.

« Dans ces conditions, l’achat initial peut-être considéré comme une très mauvaise affaire : 10 ans après l’achat d’un bien au prix actuel, l’actif du locataire surpasse de 3,5 fois celui du propriétaire dans un contexte de stagnation économique et de forte correction des prix de l’immobilier ».

 

28 ans pour un secondo-accédant

Mais au-delà de la primo-accession, c’est l’achat immobilier en lui-même que PrimeView semble déconseiller : l’étude montre que dans un contexte de stagnation économique doublé d’une forte baisse de prix, un secondo-accédant disposant d’un apport de 40 % ne rentabilisera son achat à Paris qu’au terme de 28 ans. Un acheteur qui n’aurait pas besoin de s’endetter, lui, devrait attendre 20 ans.

En appliquant sa méthodologie au reste du territoire, PrimeView montre que c’est dans les pôles d’attractivité, que l’arbitrage en faveur de l’achat est le moins favorable : autour des grandes métropoles (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nantes) et dans les régions où le tourisme est fortement développé (Côte-d’Azur, Alpes, littoral Ouest).

« Dans ces zones, il faut plus de 21 ans pour que l’achat de sa résidence principale soit rentabilisé », contre 8 à 13 ans dans le Centre, région où l’achat est le plus rapidement rentabilisé.

 

Classement des villes en fonction de la durée au terme de laquelle l’achat d’une résidence principale est rentabilisée :

  • Paris : 31 ans
  • Lyon : 25 ans
  • Nice : 24 ans
  • Bordeaux : 22 ans
  • Lille : 21 ans
  • Montpellier : 20 ans
  • Nantes : 20 ans
  • Toulon : 19 ans
  • Grenoble : 19 ans
  • Dijon : 18 ans
  • Marseille : 18 ans
  • Reims : 18 ans
  • Toulouse : 18 ans
  • Le Havre : 18 ans
  • Angers : 17 ans
  • Strasbourg : 17 ans
  • Nîmes : 16 ans
  • Rennes : 16 ans
  • Saint-Etienne : 16 ans
  • Le Mans : 11 ans

L’étude complète, avec le détail des situations par départements, villes et arrondissements est disponible sur le site de PrimeView.

Sources : PrimeView / LaVieImmo.com / Le Journal du Siècle



Catégories :France, Immobilier

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15 réponses

  1. Comment expliquer de tels écarts sur la durée de rentabilité entre la région centre et le sud de la France avec des villes comme Montpellier? Je ne vois pas du tout comment ont été calculé ces chiffres et sur quoi ils se basent…
    Dans tous les cas, ce qui m’inquiète le plus c’est de savoir que le prix de l’immobilier français est le plus surestimé au monde, je viens de lire un article sur http://gouv.tv/99 . Très épatant et qui donne froid dans le dos en même temps quand on connait un peu les prix pratiqués au Japon et aux Etats unis pour avoir visité ces pays. Etre devant des deux mastondontes… je pense que ce n’est pas du tout le moment de devenir propriétaire.

  2. Hélas, le problème qui est caché soigneusement, c’est celui de la sécurité de l’emploi dans la période actuelle et lorsque surgit un licenciement … comment faire pour rembourser les emprunts même moindre qu’un loyer? Ceci ne se produisait pas il y a quelques années. Aujourd’hui les banques se régalent encore plus que jamais, puisqu’elles trouvent toujours une clause de nullité aux assurances que l’on peut souscrire.

  3. à mon avis ce genre d’étude est destinée à des spéculateurs en biens immobiliers, et pas au commun des mortels qui achètent juste pour y vivre et ne cherchent pas à capitaliser, mais être chez soi tout simplement
    par contre il ne faut pas oublier les frais de successions qui minent grandement à notre descendance le droit d’avoir un toit, puisqu’ils devront racheter à l’état les part en frais de succession, d’ailleurs la fin de l’arrêté Miot en Corse fait grincer des dents plus d’un, et oui encore un privilège qui saute, dans 10 ans la Corse sera un autre ïle dont j’ai perdu le nom avec des vieux à payer un ISF car chez nous les terrains sont or de prix et vivant avec une retraite misérable, allez les spéculateurs chez nous il va y avoir de bonnes affaires à faire….

  4. Je ne comprends pas du tout le raisonnement de l’article….
    Je suis propriétaire depuis 2008, j’ai pris un crédit sur 20ans. Si je calcule par mois mon remboursement de crédit + assurances + impots + charges, le total par mois est égal à un loyer d’un appart de même superficie dans ma ville… sachant que de mon côté la moitié de la somme totale est du capital (contrairement à un loyer qui est 100% de l’argent foutu à la poubelle…)

    Même en prenant en compte les 7% de frais de notaire que je considère comme amortis sur 2ans (car = montant de 2ans de capital amorti), en quoi est-ce mieux d’être locataire??? Payer le même prix pour un logement identique et ne pas avoir de capital???

    Est-ce que quelqu’un pourrait m’expliquer l’article???

  5. @David

    OK pour épargner …et le loyer , avec quoi je le paie ? pendant ce temps là j’habite avec femme et enfants chez ma vieille mère ? ou peut être vous proposeriez vous pour héberger gratuitement ma famille ?

    Si j’achète mon logement c’est pour y habiter, pas pour le revendre dans 5 ans.

  6. @Laurent on voit que vous n’avez jamais fait de comparaison achat ou location. Avec le niveau ahurissant actuel des prix par rapport aux loyers, il faut de très nombreuses années de détention avant que l’achat revienne moins cher qu’une location équivalente. D’après l’étude de ce cabinet, il faut plus de 20 ans dans la plupart des secteurs français. Autant dire que seuls ceux qui achètent pour une très très longue durée de détention peuvent s’en sortir gagnant…

    La solution la plus sage consiste en effet à épargner en attendant que cette plus grosse bulle immobilière depuis la fin de la 2nde guerre mondiale se dégonfle.

  7. Et pour la famille dans la durée ce n’est pas bien?
    Au moins notre descendance aura un toit c’est déja ça de prit!

  8. Et pendant ce temps là, les élus ( de tous bords ) ne rendent aucuns comptes …

  9. à l’heure actuelle .. vu l’avenir incertain professionnel et des petits contrats personne ne peut s’engager pour un crédit de 25….. 30 ans et suivant les régions les taxes et impôts immobiliers sont plus élevés que les loyers

  10. Y’a un truc qui m’échappe
    Comparons une personne qui achète et une autre locataire, admettons qu’elles payent la même chose tous les mois.
    Au bout d’un moment celui qui achète a dépensé son argent mais il est propriétaire d’un bien qu’il peut revendre si ça lui chante. Tandis que le locataire, il n’a fait que dépenser son argent pour avoir le droit d’habiter le logement d’un autre et, une fois à la retraite, ses revenus auront diminué et il continuera de payer un loyer qui lui n’aura pas baissé.

  11. En tant qu’Auvergnat je n’ai donc pas à m’inquiéter?

  12. C’est d’autant plus vrai que faire des économies devient risqué ! voir à Chypre !
    où est passé l’avenir ? 😦

  13. il ne faut pas fuir ailleurs c’est pareil !! on ne doit pas être propriétaires c’est tout, la vie est courte et mieux vaut la vivre sans avoir des croix a porter !!!!! socialisme ou capitalisme c’est la même chose ouvres les yeux !!!!!!

  14. Ça fait bien longtemps que l’État encourage l’accession à la propriété tel Raminagrobis !
    Les propriétaires sont ainsi « fixés » à la botte du fisc socialiste : courage fuyons 🙂

    • Il faut vous demander pourquoi. La raison est assez cynique en fait, l’argent n’est que dette, la monnaie scripturale est créé au moment de l’emprunt et elle est détruite au moment du remboursement. (vous ne pensiez qd meme pas que la banque avait l’argent qu’elle prete…). La conséquence de ce fait implacable est que la masse monétaire est volatile, elle est constante quand il y a autant de personne/entreprise qui font un crédit dans l’année que ce qu’il y en a qui rembourse (en montant).
      Le jours ou plus personne ne fait de crédit, les remboursements eux court toujours, et la c’est la fin, chateau de carte s’écroule, la monnaie se raréfie et tous les comptes sont à 0.
      Cela explique que l’etat incite (ou ne régule pas tres bien) tout ce qui est crédit à la consommation, crédit auto. Cela explique aussi le vieux dicton (quand l’immobilier va tout va), c’est évident vu les montants empruntés, l’immobilier représente une part très importante de la masse monétaire. Je termine par une citation de tonton Rothchild: « donner moi le pouvoir de créer la monnaie d’une nation et je ferais n’aurais que faire de qui fait ses lois »

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